Comprar una vivienda paso a paso

Probablemente la parte más difícil en el proceso de adquisición de una vivienda sea elegir la vivienda adecuada. Para ayudarle en su decisión, en Kasa Inmobiliaria hemos recopilado todos los pasos del proceso de compra que tiene que tener en cuenta:

1.- Conoce tu presupuesto. Como punto de partida es necesario conocer el importe máximo que puedes destinar a la compra. La siguiente pregunta es: ¿cómo puedo calcular la “mensualidad ideal”?

Desde Kasa Inmobiliaria recomendamos que la cantidad que destine a esta compra no sea superior al 35-40% de sus ingresos netos mensuales estables. Además de este cálculo, es importante considerar el dinero ahorrado en el caso de que disponga de ello.

2.- Elige la forma de pago. Es el momento de decidir como pagar el nuevo inmueble. En este sentido existen diferentes opciones:

Pago al contado, supone el desembolso total del precio pactado con el vendedor; normalmente se materializa mediante la entrega de cheque bancario a favor del vendedor de forma simultánea a la firma de la escritura de compra.

 El préstamo hipotecario, se trata de un producto bancario que permite recibir una cantidad de dinero para la adquisición de un inmueble. Todos los préstamos tienen normalmente como garantía específica la propia vivienda adquirida, pero ha de saber que adicionalmente a lo anterior, también se responde del préstamo con los bienes presentes y futuros del deudor. Dependiendo de la edad del comprador y otras circunstancias, existen entidades financieras que ofrecen plazos de devolución de hasta 40 años. Normalmente, los bancos ofrecen hasta el 80% del valor del inmueble, el 20% tiene que proceder de los ahorros del comprador.

La subrogación hipotecaria consiste en el cambio de titularidad del deudor en la hipoteca, posicionándose el nuevo deudor en los mismos derechos y obligaciones que el anterior. Es muy conveniente que la entidad financiera acreedora nos acepte  la subrogación con carácter previo a la compra  por lo que tendrás que solicitarlo en la misma entidad que el vendedor mantenga la hipoteca de la vivienda que vas a adquirir.

La subrogación tiene la ventaja de ahorro de costes fiscales respecto a la constitución de una hipoteca nueva, pero tiene el inconveniente que el importe, condiciones económicas  y plazos de devolución de la hipoteca ya se encuentran prefijados y pueden no adaptarse a sus necesidades. En el momento de formalizar la escritura de  compra  con subrogación, se instrumentará lo que se denomina  una escritura de novación del préstamo en la que figurarán recogidas las modificaciones al préstamo hipotecario original que se hayan pactado con el banco.

En este punto debes hablar con tu banco y valorar  también el plazo en el quieres devolver el préstamo, ya que a mayor plazo, la cuota mensual será más ajustada aunque lógicamente  la carga final  de intereses se incrementa. Utiliza los simuladores  disponibles en las páginas web de las entidades financieras o solicita un estudio en tu sucursal. No obstante, antes de decidir, es importante contar con diferentes ofertas de entidades bancarias, para poder valorar las condiciones económicas  que ofrecen así como los  productos vinculados que  en algunos casos solicitan las entidades (nómina, seguros, domiciliaciones…) para que te puedan aplicar condiciones más ventajosas.

3.- Busca y decide el tipo vivienda. Una de las decisiones mas importantes que debemos de tomar es el tipo de vivienda que queremos adquirir, puesto que de esta decisión emanarán cosas tan importantes como el ambiente en el que viviremos, la forma de pago, posibles ayudas estatales, limitaciones a la venta o al precio que a la que la podemos vender, etc.

Podemos distinguir estos tipos de viviendas:

Vivienda nueva: son viviendas de nueva construcción que no han sido transmitidas a terceros desde su construcción, también se llaman viviendas de primera transmisión.  Su tributación en compra  normalmente será por IVA.

Vivienda de segunda mano: se trata de aquellas casas que ya han sido transmitidas en algún momento. Normalmente serán viviendas que ya han sido habitadas, por lo que  habrá que prestar especial atención al estado en el que se encuentran y a la obra que haya que realizar en el caso de que sea necesario. No obstante, dentro de la oferta inmobiliaria de viviendas de segunda mano  podrá encontrar viviendas de bancos y de particulares que aunque no son de primera transmisión, realmente  son viviendas a estrenar ya que nunca se han habitado. Su tributación normalmente será por ITP/AJD.

Vivienda protegida: es aquella que dispone de un precio más asequible que el existente en el mercado y que se destina a los sectores de población que presentan mayores dificultades para poder acceder a un hogar. Este tipo de inmueble presenta ventajas económicas y fiscales y para acceder a las mismas se deben cumplir una serie de requisitos personales y/o económicos. También suelen conllevar obligaciones y limitaciones que conviene que conozca en cada caso concreto.

Además del tipo de inmueble, la localización también será determinante en la toma de la decisión. Dependiendo tus necesidades, será necesario conocer las infraestructuras con las que cuenta el barrio: hospitales, comercios, colegios, supermercados, transporte público, zonas verdes…

4.- Visita la vivienda. Cuando haya seleccionado la vivienda que desea, la visita será clave, en pocos minutos tendrá que inspeccionar el inmueble e imaginarse viviendo en él.  Observa la distribución de las habitaciones, orientación de la vivienda,  la ventilación de los baños y cocina, los cerramientos, el estado de la instalación eléctrica, pintura, la disposición de los tabiques y puertas, negocios cercanos,  los ruidos… Aprovecha este momento para preguntar por el certificado energético.

5.- Haz una oferta. Llegado el momento de posicionarse como comprador del piso es el momento de hacer una oferta.

Acuda al registro de la propiedadUna vez que tengas claro que esa casa que ha visitado es su elección, es importante conocer los datos inscritos relativos a la descripción del inmueble -que se habrán de ajustar a lo que ha visitado, ya que la realidad física puede ser diferente a la descripción registral, comprobar la titularidad y las cargas que puedan pesar sobre el inmueble para no llevarse sorpresas de última hora. Para conocer tales circunstancias debe acudir al registro de la propiedad en el que esté inscrita la vivienda y solicitar una nota simple. Este tipo de información podremos solicitarla nosotros mismos, el vendedor o un asesor inmobiliario. El precio varía en función de la urgencia y el gestor que realice la petición, oscila entre los 9 y 20€.

6.- Confirma que te preautorizan la hipoteca. Aunque  es complicado que el banco se pronuncie sobre la concesión de la hipoteca sin contar con toda la información,  procura en lo posible no adelantar dinero hasta que le confirmen la viabilidad del crédito hipotecario solicitado.

7.- Firma el contrato de arras. Este documento es el primer contrato que se suele firmar y es igual de importante que las escrituras de la casa ya que trata de salvaguardar los derechos tanto del comprador como también del vendedor.  Cuando se firma el contrato de arras se suele adelantar al vendedor hasta un 10% del precio de la vivienda. Ha de tener en cuenta que al suscribir el contrato de arras asume unos derechos de entrega de la vivienda pero también unas obligaciones, cuya no observancia en última instancia podrían conllevarle la pérdida del dinero entregado. Por ello es importante entre otras cosas que la fecha tope para formalizar la compraventa que se ha de indicar en el contrato de arras sea realista (en torno a 30 días a contar desde la fecha de firma del contrato de arras) ya que si tienes que solicitar el préstamo hipotecario el banco tendrá que realizar unos trámites previos (tasar la vivienda, solicitar autorización interna…) que se demoran unos días.

8.-  Firma la escritura. En este trámite realizado el vendedor y comprador declaran ante notario su voluntad de comprar y vender, así como las condiciones esenciales  de la venta. El comprador, de forma general, tiene el derecho a escoger el notario. Además, en el acto de la firma el notario comprueba la capacidad y legitimación de ambas partes. En la escritura, además de lo anterior debe figurar la descripción de la vivienda, su estado de cargas, el precio pactado, la forma de pago, el impuesto aplicable, y el reparto de los gastos.

A comprobar:

Certificado energético. Este título evalúa lo eficaz que es un inmueble en cuanto al consumo energético y es imprescindible presentarlo en la firma de las escrituras para que el notario apruebe la operación de compraventa. Debe figurar incluido en la escritura de compra. 

Justificante de pago del último IBI.

Certificado de la comunidad de propietarios.

Copia del seguro decenal, en su caso.

9.- Gastos de tramitación e impuestos. Muchas veces los compradores obvian los gastos derivados de la compra de la vivienda y se trata de un desembolso importante ya que al precio de la vivienda hay que sumar entre un 10% y un 12% del precio de compra.

Los principales gastos son: 

Impuestos derivados de la compra como el ITP e IVA.

La compra de una vivienda nueva de primera transmisión está sujeta al pago del IVA, un 10%Es decir, supondría 10.000 euros en el caso de una vivienda de 100.000 euros y de 25.000 en una de 250.000 euros. En el caso de una vivienda pública el IVA puede ser del 4%, pero varía en función de la CCAA y el tipo de vivienda social de que se trate.

Al IVA hay que añadir un segundo impuesto: el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se trata de un tributo que se genera por firmar en el notario e inscribirse en el registro. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre el 0,5% y el 1,5% del importe de la compraventa.

La adquisición de una vivienda de segunda mano no hay que pagar IVA pero sí el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo porcentaje varía dependiendo de cada provincia y/o comunidad.  En el caso de Andalucía es un 8%, o un 3,5% si es reducido. Hay un plazo de 30 días para su pago tras la firma de la escritura.

Plusvalía Municipal, también llamado Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un impuesto directo, establecido por los ayuntamientos, quienes se encargan de su gestión. En todo caso, salvo pacto en contrario que habrá de figurar en la escritura, este impuesto ha de ser abonado por el vendedor.

Gastos de Inscripción en el Registro de la Propiedad. Es la institución administrativa encargada de dar publicidad oficial a la propiedad sobre bienes inmuebles, así como a los derechos y cargas que recaigan sobre los mismos. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble, aunque suelen situarse entre 400 y 650 euros.

Ten en cuenta que si solicitas financiación mediante préstamo hipotecario, habrá de sumar a lo anterior los gastos e impuestos necesarios para la constitución del mismo,  cuyas cantidades muy aproximadas  le  habrá de facilitar la propia entidad financiera. Estos gastos son: honorarios de Notaria por la preparación de la escritura de hipoteca,  inscripción en Registro,  fiscales  (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la  constitución de hipoteca) y honorarios de la gestoría encargada de tramitar los documentos.

El único gasto opcional de la compraventa de una vivienda es el de la gestoría, la entidad que el cliente puede contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otros papeleos. Son profesionales libres, así que en este caso no existen tarifas concretas, y suelen contratarse solo cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste aproximado es de 300 euros.

Por último, ha de contemplar si concurren o no otro tipo de gastos o productos vinculados con la hipoteca, tales como seguro del hogar, seguro de vida, comisiones de apertura del préstamo.

10.- Cambiar la titularidad de los suministros. No olvide figurar como tal propietario en los suministros que afecten a la casa.

11.-Conserve todos los documentos. No tire ninguno de los documentos, justificantes y facturas relacionadas con la adquisición.

En términos generales, y sumando los impuestos asociados a la compraventa, el coste total se sitúa entre el 10% y el 13% del precio de la vivienda.

 

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